Не имея достаточного опыта самостоятельно заниматься продажей или куплей квартиры не только сложно, но и опасно. Стремясь сохранить свои деньги и не потерять жилье, как правило, доверяем сделку купли-продажи риэлторским фирмам. В этом случае их услуги увеличат цену квартиры на 5-10%. Бывает, что и это не луч?ий выход в такой ситуации. Здесь важно не о?ибиться в выборе такой фирмы.

Необходимо знать, что такие фирмы выступают не риэлторами, а посредниками. Поэтому посредническая услуга таких фирм фактически состоит из:

• Сбора информации о квартирах;
• Показа квартир предполагаемым покупателям;
• Сбора справок, необходимых для заключения договоров купли-продажи (из ЖКО, БТ?, органов опеки и т.д.);
• Составления договоров купли-продажи.

Так как закон о риэлторской деятельности в Российской Федерации до сих пор еще не принят, то правил регулирующих эту деятельность нет. ? поэтому продажу недвижимости регулируют нормы Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, обратив?ись к фирме посреднику, Вы заказываете услугу, которая носит возмездный характер, следовательно, правоотно?ения, которые возникают между фирмой и продавцом или покупателем квартиры, регулируются еще и Законом РФ "О защите прав потребителей".

Обратив?ись в риэлторскую фирму, советуем в первую очередь обратить внимание на:

• наружную вывеску, которая должна быть оформлена с указанием названия фирмы, организационно-правовой формы собственности, юридического адреса, режима работы;
• свидетельство о регистрации фирмы;
• информацию об оказываемых услугах;
• прейскурант (тарифы) на оказываемые услуги, заверенный руководителем фирмы;
• образец договора.

Все это должно находиться в доступном месте (например, на стенде "?нформация для потребителей").

Выбрав фирму, с которой Вы намерены заключить договор поручения по поиску квартиры, либо по поиску покупателя квартиры, внимательно изучите договор, предлагаемый фирмой для заключения.

Каждая риэлторская фирма имеет свои стандартные формы договоров, однако, основные требования к форме договора все же существуют.

Не имея достаточного опыта и времени, вряд ли Вы сможете разобраться в тексте договора, тем более бегло прочитав текст в офисе компании. Поэтому заберите с собой заполненный бланк договора и на досуге спокойно разберитесь в его условиях. Назначьте день, когда Вы дадите окончательный ответ. Если работники фирмы с пониманием отнесутся к ва?им условиям, значит с ними можно иметь дело. Здесь важно уяснить, что договор - это результат согласованной воли двух сторон, а не диктат одного риэлтора. Не стесняйтесь требовать от фирмы изменений в договоре не устраивающих Вас или внесения в него дополнений.

Грамотно составленный договор - половина успеха. Эта бумага в обязательном порядке должна содержать не только наименование фирмы, но и фамилию имя отчество и должность лица, заключающего договор от имени фирмы, его полномочия на совер?ение такой сделки (руководитель фирмы действует на основании учредительных документов, а все остальные сотрудники - по доверенности, выданной руководителем организации). Ва?а фамилия, имя, отчество должны быть названы в договоре правильно и полностью.

При изучении текста договора обращайте внимание на следующие моменты:

1. Название договора (либо это договор поручения на поиск квартиры, либо это договор поручения на поиск покупателя на квартиру (для приобретения));
2. Предмет договора - это поиск квартиры либо поиск покупателя на квартиру и сбор необходимых для сделки документов, но не покупка либо продажа квартиры, так как риэлторская фирма не покупает и не продает квартиры;
3. Обязанности исполнителя - мероприятия по поиску квартиры, продавца квартиры, просмотру объекта, консультационные услуги, сбор документов, передача денег покупателя продавцу (порядок расчета - задаток или аванс, который вносит покупатель, в каком размере, в какой момент передается остав?аяся часть стоимости квартиры и кому);
4. Цена квартиры. Здесь должны быть указаны две суммы. Первая - та, которую фирма должна выплатить продавцу, и вторая - та, по которой будут предлагать квартиру (обычно ее скрывают от клиента);
5. Вознаграждение риэлтора и расходы по сделке. Сюда входит стоимость справок, оплата банковской ячейки, нотариальный тариф, плата за регистрацию договора купли-продажи, расходы по рекламе;
6. Срок действия договора обычно 1-2 месяца. Требуйте указания в договоре конкретного срока его действия;
7. Ответственность сторон. Как правило риэлтор почти полностью освобожден от ответственности за неисполнение своих обязательств. Взаимная ответственность сторон за неисполнение обязательств - краеугольный камень любого согла?ения. Не заключайте договор с фирмой, которая откажется заплатить Вам ?траф, если не выполнит своих обязательств в оговоренный срок.

Прежде, чем будет подписан договор купли-продажи между продавцом и покупателем квартиры, необходимо сделать следующее:

• провести проверку всех имеющихся право устанавливающих документов на жилье;
• установить их подлинность в комитете муниципального жилья;
• проверить не обременена ли данная недвижимость какими-либо обязательствами, то есть не наложен ли на нее арест, не заложена ли она, не имеют ли на нее права третьи лица.
• особое внимание нужно обратить на то, не нару?ены ли права несовер?еннолетних, проживав?их или проживающих в настоящее время в квартире.

Все это клиент риэлторской фирмы поручает выполнить ее сотрудникам, поэтому каждый пункт нужно очень подробно записать в договоре и оговорить ответственность фирмы за невыполнение любого из них.

Риэлторская фирма отвечает за юридически грамотное оформление сделки и в связи с этим она должна собрать все необходимые для ее заключения справки, в том числе:

• выписку из домовой книги;
• копию финансового лицевого счета;
• справку о состоянии оплаты коммунальных услуг, а также за телефон и электроэнергию;
• справку из БТ?;
• справку из налоговой инспекции.

Это также необходимо оговорить в договоре.

В ва?их интересах предусмотреть в договоре пункт о ва?ем праве расторжения договора об оказании услуги, что, кстати, предусмотрено Законом РФ "О защите прав потребителей".

Особое внимание следует уделить тому, какая сумма вносится в счет оплаты на квартиру либо за услугу - аванс, либо задаток, так как эти денежные суммы существенно отличаются друг от друга. Причем важно помнить, что

• аванс - это часть денежной суммы, подлежащей выплате за квартиру, которая выполняет ли?ь платежную функцию;
• задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

?, наконец, возникает вопрос, как расплачиваться при совер?ении сделки купли-продажи, чтобы это было безопасно для обеих сторон. Луч?е всего оговорить процедуру передачи денег в договоре. Например, одним из безопасных способов является передача наличности через банковскую ячейку. Очень часто на стоимость квартиры влияет наличие в ней телефона. Речь идет о квартирах, телефонизированных городской телефонной сетью. Людям, желающим купить квартиру с телефоном нужно знать, что телефон устанавливает телефонная компания, а потребитель, заключает договор (купли-продажи) на маркетинговые услуги с риэлторской фирмой, а не с телефонной компанией. Согласно Правилам оказания услуг телефонной связи, которые утверждены Постановлением Правительства РФ № 1235 от 26.09.97 г. и вступили в силу с 01.01.98 г., телефон закрепляется за новым собственником квартиры в двух конкретных случаях:

• если он переносит свою очередь с прежнего адреса и становится первым в очереди по дому, в который въехал;
• если все заявки, в том числе и льготников, на телефонизацию квартир в этом доме удовлетворены.

Вот два основных условия, по которым телефон может быть закреплен за новым собственником жилья. Документальное оформление права пользования телефоном происходит непосредственно в абонентском отделе ГТС, а не в агентстве по купли-продажи жилья.